22城集中土拍后,几家欢喜几家愁? ——首轮集中土拍市场分析

2021.07.05

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2021年2月24日,一份出自土地市场动态监测与监管系统的文件在网络流传。该文件指出,住宅用地“两集中”的新规将在全国22个重点城市试点。

 

截至5月20日上海发布了首批集中土地出让公告,22个重点城市首批次集中供地基本均已出炉,作为一二线城市供地的“新玩法”,我们从 “相关城市土拍表现、房企行为表现、三四线城市中小房企发展启示”3个方面分享相关发现。

 

两极分化的市场

关键词:“溢价整体上涨”、“集中4/7/10月土拍”、“限地价+竞配建/竞自持新规则”、“地产薄利新常态”。

  • 土地溢价整体上涨——15个城市地价同比上涨20.3%,整体溢价率上涨5%。

城市土拍热度南北分化明显。重庆、深圳、厦门、杭州热度领先,土地溢价率都超过了25%,平均溢价率最高的是厦门,达33.4%,平均配建比例也达9.6%;溢价率次高的是未设置最高限价的重庆,平均溢价率达28.0%。


从土地市场整体看,15个城市平均地价同比上涨了20.3%,整体溢价率也上涨了5%,预计一二线城市楼市在2021年下半年乃至2022年上半年继续高位运行依然是趋势。

 

  • 供地时间相对集中——22 城住宅集中供地公告集中于 4 月、7 月和 10 月,第一批整体供应规模增加不明显,首批土地供应约占1/3。

从已官方公布供地时间的城市来看,按照挂牌公告时间,各城市住宅用地供地时间主要集中于 4 月、7 月和 10 月,其中杭州第三批次最晚为 12 月。

首批集中供地整体规模较去年增加不明显,全年供应较为均衡,各城市供应占比差异较大。根据 21个城市发布的首批住宅用地集中供地计划,首批供应土地面积达 5118 万平方米,占 2020 年全年供地面积的 34%,整体供应规模较为均衡。

 

  • 拿地新规则较严苛——多数城市实行“限地价+竞配建/竞自持”土拍新规则。

对比各城市土拍规则的严厉程度,一线及杭州、长沙等城市土拍政策严厉程度较高,重庆、天津、长春、青岛等城市相对较宽松。通过对 22 个“两集中”供地城市的土拍政策进行梳理,我们发现北京、广州、深圳、杭州等城市土拍政策严厉程度较高,基本都实行“限地价+限房价+竞自持/配建”的土地出让规则,在土地价格水涨的同时,利润空间也被进一步压缩。

 

  • 地产薄利新常态——热点城市“盈利空间”继续收窄,更考验房企运营盈利能力。

进一步探究“两集中”新政之下房企的盈利情况,以11个集中供地城市典型成交地块为例,市场热度比较高的无锡、厦门、重庆、杭州等城市地房比多达七成,盈利空间相对较小。相比之下,地块质量相对欠佳的青岛、福州、长春等城市地房比水平处于相对低位,多在40%以下,依然保持较高的盈利率。

 

行业内卷再升级

关键词:“国企拿地占比大”、“联合体模式多”、“看重深耕城市版图”、“行业薄利焦虑”。

  • 头部优势更明显——房企拿地意愿差异大,央企、国企拿地意愿强、获地量高。

目前共37家TOP50房企参与集中供地,其中央企、地方国企拿地意愿较高,拿地参与率100%,平均每家拿地金额为80.2亿、66.7亿,明显高于民企的38.3亿。

 

  • 联合体模式突飞猛进——房企更多采取“多模式合作”,与头部房企或国企联合拿地缓解资金压力。

本轮集中供地中,较多地块由房企联合获取,部分城市在政策端也对联合拿地做出鼓励,例如重庆多数地块取消了此前不可后期入股的规定。房企间的合作主要有三种值得关注的模式:

 

模式一:头部企业和中小国企合作。如融创+国贸、中海+国贸、融创+象屿、华润+鲁商发展、万科+长春交投等。

 

模式二:“强强”联合。头部房企或区域优势房企之间形成合力,如金地+华润+保利。首开+保利、北京城建+招商这样的区域优势企业+头部房企的组合也在北京成功获地。

模式三:中型民企和国企合作。部分中型民企仍有一定的规模诉求,通过与国企合作实现扩张,如卓越+中交、卓越+首开联合体在北京获多幅地块,总价超100亿。

 

  • 深耕城市版图固化——房企更加看重在深耕城市拿地,对新进入城市较为谨慎。

从土拍结果来看,深耕对应城市的房企有更强的拿地意愿,对于溢价率和配建要求的容忍度也更高。例如在深圳成功拿地的房企仅有龙光和佳兆业两家,均为本土深耕房企;杭州拿地金额最高的是融信和滨江,杭州均为二者的核心重仓城市;广州拿地金额领先的是本土国企越秀;融创在无锡、重庆、天津拿地金额均领先,同时融创在这三个城市的历史市占率也位前列。同时,拿地企业中极少观察到新进入某一城市的房企。

 

  • 行业薄利焦虑——众多房企不惜“舍利求地”,地产行业触发“盈利焦虑”。

5月14日,滨江集团召开公司2020年度网上业绩说明会,关于杭州集中供地中获取的5块地盈利预期,董事长戚金兴表示努力做到1%-2%的净利润水平。照此来看,集中供地下项目利润不比制造业,也反映出多数房企“薄利抢地”甚至“亏损抢地”的尴尬处境,触发行业盈利焦虑。

 

三四线中小房企的出路

关键词:“调整拿地窗口期”、“加强勾地模式能力”、“深耕城市打磨产品力”。

短期看,“两集中”政策的延续性仍有待观察,首次竞拍确实存在特殊性,第二、第三次竞拍热度以及首批集中入市的项目情况,或将成为中央复盘“两集中”政策效果、政策的优化的关键点。

 

针对“两集中”供地呈现的最新特点,三四线中小房企需要从以下几点采取措施:

  • 调整拿地时间和节奏——在重点城市集中土拍期间,即上半年或者4/7/10月拿地窗口期,把握目标三四线城市优质土地机会,有利于弱化土地竞拍的竞争风险。


随着上半年各地集中土拍的落幕,不少头部房企并未拿到足够的土地,预计下半年的集中土拍竞争将会更加激烈,不少拿地不足的头部企业一方面会加大一二线城市拿地力度。另一方面部分企业也会转战热点三四线城市,导致这部分城市土地市场明显升温。如果一二线城市集中土拍政策成为常态,则每年的上半年或者4/7/10月,三四线城市拿地会相对更容易一些,中小房企应把握这段时间窗口,有利于弱化土地竞拍的竞争风险。

 

  • 加强“勾地模式”能力建设——随着公开土地市场拿地难度越来越大,中小房企要获得土地的难度也在增加,中小房企会越来越依赖对于“勾地”获得土地,从而降低土地成本。

 

土地端的高竞争或推动房企寻找多元化的拿地手段,如旧改、收并购、勾地等,土地端的竞争将是未来行业的竞争重点之一,未来在勾地模式上能建立独特核心优势的企业将更具备有优势。三四线中小房企需要更积极的从地方政府需求、产业发展、企业优势等角度去探索建立核心竞争力的新勾地模式。

 

  • 强化深耕城市布局和产品力打造——练好内功,利用长期深耕的资源优势、团队优势、产品优势应对竞争越来越激烈的市场环境,尤其对中小企业而言,通过在深耕城市的建立一定发展优势,占有一席之地,是企业经营的重要保证与基石。


从集中土拍的结果来看,区域深耕企业对于市场的把握、定位更精准,在拿地阶段也更有底气去拿,中小企业要想在土地市场有所斩获,对于深耕区域的依赖也会更大,做好深耕区域,建立区域优势是中小房企获取土地的关键性因素之一。同时作为地方性中小房企,如果现阶段不急于扩张规模,反而可以调整节奏,产品上精心打磨创新,从而在与大型房企的产品竞争中占据优势。